همانگونه که در جریان هستیم؛ قوانین ایران از گذشته تا به امروز، شاهد تحولات بسیاری بود. و بسیاری از مواد قانونی حذف یا بعدها، بنا به ضرورت به قانون الحاق گردید . موضوع عرصه و اعیان نیز از این قاعده مستثنی نمیباشد. در نسخه اولیه قانون مدنی ایران، مصوب 1307، در موادی که مربوط به ارثیه زوجه میباشد. شاهد تفکیک آن، و قائل شدن تفاوت میان آن ها، هستیم. هرچند این مواد در اصلاحات بعدی قانون مدنی حذف گردید.
مورد دیگری که می توان، به عنوان یکی از دلایل، به وجود اومدن قانون عرصه و اعیان از آن یاد نمود؛ اختلاف زارعان و اربابان بر سر مالکیت عوامل تولید و بناهای ساخته، توسط زارعان، در زمین هایی که متعلق به اربابان بود؛ می باشد. در همین راستا قانون گذار،در نتیجه در قانون اصلاحات ارضی مصوب 1340 به این مسئله پرداخت، و حق مالکیت اعیانی را برای زارعان به رسمیت شناخت.
مورد بعدی، در خصوص املاک وقفی می باشد، که قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343، در این خصوص نیز احکامی صادر گردید. به طور کلی، مسئله تفکیک این دو، از این جهت، که مالک اعیان و مالک عرصه می توانند؛ بایکدیگر متفاوت باشند. دارای اهمیت است؛ و به همین دلیل، قانون گذار در قوانین جدید ثبتی نیز از پرداختن به آن غافل نگردید.
تعریف عرصه و اعیان :
مطابق با تعاریف قانونی، به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا گردید؛ عرصه میگویند. و اعیان بنا یا ساختمانی میباشد، که روی عرصه ساخته، میشود. با توجه به جوازهای کسب شده، از مراجع ذیصلاح، عرصه و اعیان شامل کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر میشوند.
این موضوع زمانی مهم میگردد، که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه میگویند، خریداری مینماید. شاید در ابتدای خرید ،تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد؛ زمانی که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد؛ متوجه اهمیت این امر میشود. مجتمع های مسکونی، دارای عرصه زیادی میباشد. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود، به صورت مشاعی صاحب عرصه میشوند. به عبارت دیگر، نسبت به آن اعیان صاحب عرصه میگردند.
لازم به ذکر میباشد؛ که مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین، و مساحت اعیان، مساحت خود واحد‌های مسکونی یا اداری در عرصه میباشد. در نتیجه، اگر هرچه عرصه زمین(مساحت زمین) بیشتر باشد. مثلا سه هزار متر، مالک اعیان سهم بیشتری از عرصه میبرد. و زمین بیشتری از عرصه به مالک اعیان میرسید.
باید به این نکته توجه داشت؛ که هر واحد جدا از ملکی که خریداری شده است؛ دارای پارکینگ و انباری در سند خود میباشد. و اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند؛ قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه موجود بیشتر میگردد.
تفاوت عرصه و اعیان :
همان طور که بیان کردیم؛ عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اشاره میکند. در برخی از موارد مالک این دو یک نفر است؛ و در برخی مواقع مالک اعیان، تنها بر قسمت کوچیکی از عرصه مالکیت دارد. به عبارت دیگر، از آن جایی که در یک ساختمان صاحب اعیان و عرصه چند نفر می باشند؛ میزان سهم هر یک از آن ها با تفکیک آن مشخص میگردد.
این موضوع، معمولا در جایی وجود خواهد داشت؛ که در بسیاری از ساختمان ها تفکیک اعیان صورت گرفته، اما در خصوص عرصه به این شکل نیست؛ و برای تعیین سهم عرصه باید مراحلی طی شود.
نحوه تفکیک اعیان :
با ارائه گواهی پایان کار ساختمان، توسط مالک و یا سازنده و نماینده قانونی، به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، مراحل دریافت گواهی پایان کار آغار میشود.
پس از بازدید نقشه بردار و نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص نموده؛ و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم میکند. بعد ازطی مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های مربوطه اعیان تفکیک میشود.
نحوه تفکیک عرصه :
با تقاضای مالک یا وکیل قانونی مالک، از شهرداری منطقه مورد نظر در محدوده‌ای که خانه قرار گرفته است، تقاضای نقشه تفکیک پلاک میشود. شهرداری پس از تحویل گرفتن مدارک مورد نیاز از مالک و با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را به مالک تحویل میدهند. برای بررسی و تطبیق این نقشه‌ها با مدارک موجود ،مدارک به اداره ثبت اسناد کشور ارسال میشوند.
پس از دریافت نقشه از اداره ثبت اسناد، مامور این اداره در محل مورد نظر حضور به عمل می آورد و پس از بررسی‌های لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از طرف شهرداری و سند مالکیت ، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله مامور اداره ثبت اسناد تایید میگردد. سپس مامور ثبت صورت جلسه تفکیکی که شامل توضیحی کاملی از ملک میباشد. را تنظیم مینماید؛ و پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه تفکیک عرصه صورت میگیرد.
نحوه محاسبه در ملک :
مالک عرصه و یا اعیان در ملک می‌تواند، بنا بر دلایل مختلف، دارای تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان باشد. به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیان ملک حائز اهمیت میشود. البته در این تفکیک باید در درجه اول، ارزش آن در ملک را با توجه به انواع کاربری‌های مختلف مانند تجاری، مسکونی و… و محل قرارگیری و… تعیین نمود.
برای مثال، در ملکی که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار خواهد بود. البته نکته مهم این امر این است که اگر در اعیان، اقداماتی مختلفی صورت بگیرد، می‌تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیرگذار باشد. ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین میگردد. که در ادامه به بررسی چند مورد از ان میپردازیم:
- ارزش عرصه در زمین‌های موات: زمین موات، زمین‌هایی میباشد؛ که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه‌ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار میباشد.
- ارزش عرصه در زمین‌های بایر: زمین‌های بایر، به زمین‌هایی گفته میشود؛ که سابقه احیا دارند، اما به دلیل عدم رسیدگی به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده است. ارزش عرصه اینگونه زمین‌ها تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار میباشد.
- ارزش عرصه در زمین‌های دایر: این زمین‌ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حال نیز مورد استفاده قرار دارند. ارزش عرصه در زمین‌های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار میباشد. لازم به ذکر است که در این مورد، موقعیت جغرافیایی دارای نقش مهمی است.
عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی :
در سند اوقافی مالک اعیان اختیار کامل نخواهد داشت و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه میباشد پرداخت نماید. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری خواهد شد.همچنین برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را بررسی و تایید نماید. در این حالت سازنده ملک با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا به اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت مینمایند و در نهایت باید توجه داشت که آن ها فقط مالک اعیان میباشند و در عرصه مستاجر متولی به حساب می آیند.
باید توجه داشت؛ که مالکیت زمین‌های اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه میباشد. این زمین ها یا اراضی تحت هرعنوانی با این شکل، متعلق به افراد نخواهد بود. اگر در زمین‌های وقفی ساخت و سازی انجام گردد به طور قطع سازنده ویا مالک اعیان، مستاجر آن عرصه محسوب میشود و نمی‌تواند خود را صاحب عرصه بداند.
در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است که در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره ی اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین میگردد.
عرصه و اعیان در ملک اشتراکی :
در صورتی که دو شخص به طور مشترک، اقدام به خرید ملکی نمایند، در تمامی ملک، هم عرصه وهم اعیان شریک میشوند. در این صورت هیچ یک از آن ها نمی تواند، بدون اجازه شریک دیگری، در سهم خود دخل و تصرف کند. و در صورت انجام این کار، تصرف آن شخص، مانند معامله فضولی بوده؛ و ضامن محسوب میگردد.
در ماده 581 قانون مدنی، تصرفات هر یک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی میباشد.همچنین در ماده 582 قانون مدنی آمده؛ که شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.
در نتیجه اگر هر یک از شرکا، قصد تصرف در مال خود، بدون اجازه شریک خود را داشته، باشند؛ باید از ثبت محل درخواست افراز و یا تقسیم نمایند. ثبت محل، پس از بررسی درخواست و در صورتی که امکان افراز وجود داشته باشد؛ با توجه به سهم هر یک از شرکا، اقدام به افراز ملک نموده. و برای هرکدام از آن ها سند ملکی مستقل، صادر میکند. در هر سند، مقدار عرصه و اعیان به طور دقیق مشخص میگردد.
عرصه و اعیان در ملک ورثه ای :
در زمانی که شخصی فوت می کند. ترکه او به وراث خواهد رسید. هر یک از ورثه، با توجه به میزان نزدیکی و رابطه ای که با متوفی دارند، از ترکه به جا مانده سهم خواهند برد. اگر مال باقی مانده از متوفی ، ملک باشد؛ و تعداد وراث بیش از یک نفر ، باید عرصه و اعیان ملک را بین آن ها تقسیم نمود.
لذا در مورد ملکی که به چند نفر ارث رسیده، اگر تنها به تقسیم اعیان بپردازید؛ و سهم هریک از وراث از عرصه مشخص نگردد. زمانی که وراث، قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند؛ با مشکل رو به رو میشوند.
عرصه و اعیان در ملک اجاره ای :
در خصوص ملک اجاره، همان قدر السهم هر واحد محسوب میگردد. یعنی به اندازه قدرالسهم، صاحب پارکینگ، انباری و … میشود. میزان قدر السهم معمولا در سند ذکر شده؛ و در صورت عدم وجود چنین مطلبی در سند، باید به شهرداری مراجعه نمود. همچنین در مورد مجتمع های تجاری اداری که با اوراق سهام پیش فروش می شود. معمولا روی برگه های اوراق سهام، میزان هر قدر السهم مشخص میگردد .
قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه :
دراصل در موقعیتی که ملک باید بین چند نفر، خواه چند وارث، چند شریک یا چند خریدار، تقسیم گردد؛ علاوه بر اعیان لازم میباشد؛ که عرصه نیز تقسیم و تفکیک شود. بنابراین هر یک از مالکان به نسبت سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه نیز میشوند.
به معنی دیگر به سهم هر مالک از عرصه و زمین ملک، که بسته به میزان سهم او از اعیان و ساختمان ملک بستگی دارد؛ قدرالسهم آن شخص میگویند. قدرالسهم، در مواردی که، عرصه و اعیان ملک باید میان وراث یا شرکا تقسیم گردد؛ کاربرد بسیاری دارد.
کلام آخر:
در هر قرارداد خرید و فروش ملک یا رهن و اجاره، باید با توجه به نوع سند ملک و میزان عرصه و اعیان آن، اقدام به معامله نمود، زیرا هر واحد، دارای قدرالسهم متفاوتی است. و هنگام تخریب و نوسازی، میزان مشخصی به افراد زمین تعلق میگیرد. لذا مهم است، که سهم هر مالک از کل این ملک و مشاعات مشخص شود.
