تعریف کلی اموال :
قبل از تعریف اموال منقول و غیرمنقول به تعریف کلی اموال میپردازیم.در لغت اموال جمع مال است؛ و مال، عبارت از چیزی که ارزش اقتصادی دارد. و قابل تبدیل به پول میباشد.در نتیجه حقوق مالی همانند حق تحجیر، حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری، نیز مال به حساب می آیند.
به عبارت دیگر، در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان بتواند؛ از آن استفاده کند. و قابل تملک هم باشد؛ مال نام میگیرد. اموال در علم حقوق به دو دسته کلی تقسیم میشوند، که عبارتند از: اموال منقول و غیرمنقول.
تعریف اموال منقول :
از نظر لغت منقول ؛ به معنای قابل حمل، قابل انتقال و یا قابل برداشت، میباشد.در نتیجه در قانون مدنی، اموال منقول به اشیایی میگویند؛ که نقل آن، از محلی به محل دیگر،بدون اینکه به خود یا آن محل خرابی وارد آید، ممکن باشد .
نمونه اموال منقول :
خودرو، دوچرخه، دیونی مثل اجاره‌ی ملک، مصالح ساختمانی مثل آجر و پنجره (در صورتی که در بنا استفاده نشده باشند) چند نمونه از اموال منقول به حساب می آیند.
انواع اموال منقول :
اموال منقول به دو دسته ، اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول تقسیم میگردد؛ که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم:
- الف ـ اموال منقول ذاتی : به اموالی که قابل حس و لمس و قابل نقل باشد، گفته میشود. البته در برخی موارد ممکن است، قانون گذار بنا به ملاحظاتی و مصالحی ، حکم غیرمنقول را بر این اموال اعمال نماید.
- ب ـ اموال در حکم منقول و یا اموالی که به تابعیت از اموال منقول، منقول تلقی میشود : شامل حقوق و منافعی میباشد، که موضوع و متعلق آن منقول است. ماده ۲۰ کلیه دیون را از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول دانسته؛ که اینگونه اموال را میتوان شامل انواع زیر دانست:
۱ـ حقوقی که موضوع آن وجه نقد یا اشیاء منقول باشد. (مانند حق وثیقه)
۲ـ حق انتفاع از اموال منقول.
۳ـدعاوی راجع به استرداد حق مالکیت یا حق انتفاع در مورد اموال منقول.
۴ـ حق مخترع یا مولف نسبت به اختراع یا تالیف خود(حقوق معنوی).
۵ـ حقوق افراد در شرکتها در رابطه با سهام شرکت.
تعریف اموال غیرمنقول :
در لغتنامه، اموال غیرمنقول به معنای غیرقابل حمل میباشد. و این معنا با مباحث حقوقی دارای مناسبت میباشد.
لذا قانونگذار، اموالی را که نتوان، از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه اسقترار آنها ذاتی باشد، یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود، را غیرمنقول به حساب می آورد.
نمونه اموال غیر منقول :
خانه، زمین و مصالح ساختمانی همانند در و پنجره (در صورتی که در بنا به کار گرفته شده باشند).
انواع اموال غیر منقول :
الف ـ اموالی که ذاتاً غیرمنقول هستند :
از جمله زمین که شامل اعماق و آنچه در آن وجود دارد؛ میشود. همانند معدن و سنگ و خاک. البته لازم به ذکر است، که چیزی که در سطح یا اعماق زمین وجود دارد. تا هنگامی غیرمنقول به حساب می آید. که از آن جدا نشده باشد. در نتیجه موادی که از زمین استخراج میشود؛ پس از جداشدن از زمین منقول به حساب می آیند.
ب ـ اموالی که بواسطه عمل انسان غیرمنقول است :
اینگونه اموال ذاتاً منقول میباشد. لکن مستقیماً، یا بطور غیرمستقیم، بنحوی به زمین الصاق و یا متصل گردد، که نقل آن میسر نمیباشد. مگر با ایجاد خرابی در خود مال و یا زمین در قانون مدنی موارد اشاره حصری نیستند.
- ابنیه.
- آسیای منصوب در بنا.
- لوله‌ها که برای جریان آب، یا مقاصد دیگر، در زمین یا بنا، بکار رفته باشد.
- آئینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها.
- ثمره و حاصل مادام، که چیده یا درو نشده است، غیرمنقول است.
- اشجار ـ شاخه ـ نهال ـ قلمه که در حکم حاصل و ثمره است. مادام که بریده یا کنده نشده است غیرمنقول است.
در موضوع ثمره و حاصل مساله زمانی مطرح میشود؛ که در زمان اتصال به زمین، مورد معامله قرار بگیرد؛ تشخیص نوع مال دارای آثار حقوقی زیر میباشد:
- اموال غیرمنقول اتباع خارجی در ایران مشمول حکم مقرر در ماده ۸ قانون مدنی میباشد.
- توقیف اموال غیرمنقول تابع تشریفات خاص میباشد.
- تشخیص صلاحیت دادگاهها.
- مدت مرور زمان که اصولاً در موارد اموال غیرمنقول موسع میباشد.
ظاهر مادتین ۱۵ و ۱۶ قانون مدنی حاکی از غیرمنقول بودن ثمره و حاصل مورد معامله در زمان اتصال به زمین است. لکن چنانچه قصد و تراضی متعاملین در نظر باشد؛ حداقل بایستی در مورد مشتری منقول تلقی شود، غالب صاحب نظران ثمره و حاصل را منقول میدانند.
ج ـ اموال درحکم غیرمنقول :
اموالی که قانونگذار بنا به ملاحظاتی، احکام راجع به اموال غیرمنقول را در مورد آن مقرر داشته است؛ را اموال در حکم غیرمنقول میدانند. ماده ۱۷ قانون مدنی با قید ۲ شرط پاره‌ای اموال منقول ذاتی را به لحاظ اختصاص یافتن به عمل زراعت در حکم غیرمنقول دانسته، که این دو شرط عبارتند از:
- ذاتاً منقول باشد.
- باید مالک آن را به عمل زراعت یا آبیاری اختصاص داده باشد پس اگر تراکتوری، هم برای هموار کردن راه و هم برای شخم زدن به کار رود، نمی‌توان آن را در حکم غیرمنقول دانست.
د ـ اموال غیرمنقول تبعی :
به اموالی که به تابعیت غیرمنقول، غیرمنقول تلقی میشوند؛ میگویند. که شامل پاره‌ای حقوق و منافع است. گرچه این دسته، از آنجا که غالباً جزء منافع محسوب، و بدین لحاظ ملموس و قابل رؤیت نیست؛ نباید در تقسیم‌بندی داخل شوند. لکن از نظر فایده عملی و به منظور تعیین تکلیف دادرس، مقنن صراحتاً آن را ذکر نمود. از مصادیق این نوع اموال به سه مورد در ماده ۱۸ قانون مدنی اشاره گردید که عبارتند از :
- حق انتفاع از اشیا غیرمنقول، مانند حق عمری و سکنی.
- حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مانند حق عبور و حق مجری.
- دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، از قبیل تقاضای خلع ید و منبع و بطلان و عدم نفوذ همانند آن
در مورد دعاوی راجع به غیرمنقول که در ماده ۱۸ قانون مدنی به آن اشاره شده . باید توجه داشت که تشخیص اینگونه دعاوی در پاره‌ای موارد مواجه با اشکال است. لذا دادرس لازم و ضروری میباشد. نظر مقنن را استنباط نماید. مثلاً در ماده ۲۰۵ قانون مدنی مال الاجاره عین مستاجره را، از حیث صلاحیت حاکم در حکم غیرمنقول دانسته است. در موارد اجرت المثل املاک، که دعوی ناشی از حق مالکیت است، صراحت ندارد.
تفاوت اموال منقول و غیرمنقول :
در اصل به اموالی که بدون آسیب رسیدن به آنها قابل جابه‌جایی میباشد، «منقول» و به غیر آنها «غیرمنقول» میگویند.
اهمیت و آثار تقسیم‌بندی اموال منقول و غیرمنقول:
1. تعیین دادگاه صالح :
کسی که خواهان دعوا میباشد. مطابق با ماده‌ی ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، باید دعوای خود را در دادگاه محل اقامت خواند. یعنی کسی که علیه او دادخواست تنظیم کرده ، مطرح نماید. اما اگر دعوای مطرح شده، مربوط به اموال غیر منقول باشد؛ خواهان باید دعوا را در محل وقوع مال غیرمنقول، اقامه نماید.
برای درک بهتر مثالی در این باره خواهیم زد. تصور کنید، که کسی بخشی از باغ شما را بدون اجازه تصرف کرده. و شما قصد دارید؛ تا دعوای تصرف عدوانی را علیه او اقامه نمایید. در این حالت نیازی نیست، تا به دادگاه محل اقامت خوانده مراجعه نمایید. بلکه دادگاهی که باغ شما در حوزه‌ی آن واقع شده، صالح به رسیدگی به این دعوا میباشد.
2. نحوه‌ی توقیف و بازداشت :
هنگامی که دستور توقیف اموال صادر میگردد؛ درصورتی که مال منقول باشد، به‌راحتی توسط مأمور اجرا، توقیف و به محل دیگری منتقل میشود. اما چنین کاری درخصوص اموال غیر منقول امکان‌پذیر نیست،
اموال غیر منقول، قابل جابه‌جایی نیستند، پس باید به‌شکل دیگری آن را توقیف، و از دسترس شخصی که دستور علیه او صادر گردیده، خارج نمود. لازم به ذکر است؛ که توقیف اموال غیر منقول به وضعیت ثبت مال، در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وابسته میباشد.
برای مثال، درمورد اموال منقول ثبت‌شده، باید برای توقیف، به اداره‌ی ثبت محلی که مال غیر منقول در آنجا واقع شده ، اطلاع داده، شود. اداره‌ی ثبت محل، درصورتی که مال به نام محکوم‌علیه به ثبت برسد، بازداشت آن مال را در دفتر املاک درج مینماید. لازم به ذکر است، منظور از بازداشت، در اینجا آن میباشد. که مالک این مال، یعنی همان محکوم‌علیه، نمی‌تواند، تا زمانی که از آن رفع توقیف گردد. آن را به کس دیگری انتقال بدهد.
3. نحوه‌ی محاسبه‌ی هزینه‌ی دادرسی :
اصولا هزینه‌ی دادرسی، براساس خواسته‌ی خواهان مشخص میگردد. به این معنی که خواهان در دادخواست، خواسته‌ی خود را تعیین مینماید. و در نتیجه دادگاه براساس میزان مبلغ تقویم شده، هزینه دادرسی را تعیین می‌کند. اما درمورد اموال غیرمنقول، دادگاه به آنچه که خواهان تعیین نموده، اکتفا نمیکند.
بلکه هزینه‌ی دادرسی، باید مطابق با ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه، توسط کارشناس مشخص شود. و براساس آن هزینه‌ی دادرسی پرداخت شود.
علاوه‌بر سه مورد مذکور، تقسیم‌بندی اموال به منقول و غیر منقول بر مسائلی همچون حق ارتفاق، غیرتجاری بودن معاملات اموال غیر منقول، محدودیت خارجیان در تملک اموال غیر منقول و… نیز تأثیرگذارخواهد بود.
شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول و غیرمنقول :
اگر دو نفر با یکدیگر دارای اختلاف حقوقی باشند. بسته به آنکه موضوع اختلاف، مال منقول و یا غیرمنقول است؛ برای توقیف و بازداشت آن، از طریق تامین خواسته یا در راستای اجرای حکم قطعی تفاوت هایی میباشد؛ که عدم رعایت آن ها موجب اشکال در رسیدگی و یا احقاق حق میگردد. درنتیجه به نکاتی که در این قسمت اشاره می شود؛ توجه لازم را داشته باشید.
شیوه توقیف و بازداشت اموال غیر منقول :
چنانچه مال موضوع دعوا غیر منقول بوده باشد؛ و خواهان دعوا بخواهد، با استفاده از ظرفیت مندرج در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنیف آن را هم زمان با طرح دعوا توقیف نماید. و جلوی نقل و انتقال آن را تا زمان صدور حکم قطعی بگیرد. راه سختی در پیش نخواهد داشت . چرا که کافی است، پلاک ثبتی ملک را به دادگاه اعلام نماید. تا دادگاه نسبت به توقیف و بازداشت آن ملک، از طریق اداره ثبت منطقه اقدام کند.
لازم به ذکر است؛ که اگر پلاک ثبتی ملک را نمی دانید؛ می توانید، از دادگاه استعلام پلاک ثبتی را بگیرید. اگر پلاک ثبتی ملک مورد نظر به نام خوانده دعوا باشد. ثبت نسبت به توقیف آن پیرو دستور دادگاه رسیدگی کننده، به دعوا اقدام مینماید. البته به شرطی که آن ملک دارای پلاک ثبتی باشد. و نیز از ملک های ثبت شده باشد. املاکی که در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت نرسیده باشند. و فاقد پلاک ثبتی باشند؛ از این طریق قابل توقیف و بازداشت نخواهند بود.
لذا اگر ملکی توقیف شد. عملاً جلوی نقل و انتقال آن گرفته خواهد شد. به بیان دیگر قابل خرید و فروش نیست. اما تغییری در محل اسقرار و محل وقوع ملک اتفاق نمی افتد. چرا که ملک جزء اموال غیرمنقول میباشد. چه زمین باشد چه آپارتمان یا باغ یا زمین کشاورزی و… .
شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول :
اگر موضوع دعوا جزء اموال منقول باشد. شیوه توقیف و بازداشت ان با اموال غیرمنقول متفاوت میباشد. برای مثال اگر موضوع دعوا بر سر مالکیت یک خودرو است. و دادگاه حکم به توقیف آن صادر نماید. در مرحله اجرای حکم دادگاه از طریق پلیس راهور ناجا دستور توقیف فیزیکی و سندی آن را صادر می نماید. که در نتیجه این دستور خودرو مورد نظر پس از توقیف به پارکینگ منتقل میگردد.
جلوی نقل و انتقال آن گرفته میشود. پس خودور که جزء اموال منقول میباشد، پس از توقیف از محلی به محل دیگر انتقال میابد؛ بدون اینکه به خودرو یا محل استقرار فعلی و بعدی آن آسیب یا خسارتی وارد گردد.
نحوه انتقال اموال منقول و غیرمنقول :
اصولاً نحوه انتقال مالکیت، و تشریفات نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول، با یکدیگر متفاوت میباشد. بطور مثال: نقل و انتقال خانه و زمین و آپارتمان با سند رسمی و حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، انجام میگردد. اما نقل و انتقال اکثر اموال منقول، با قولنامه عادی و مبایعه نامه صورت میگیرد. همانند خرید و فروش لباس و میز و صندلی و خیلی از خوراکی ها.
تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی :
طبق آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران، اتباع خارجی، که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی، به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی، مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می آیند. هر گاه بخواهند. در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند. باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای شامل مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران، در خارج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک، به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تحویل دهند.
الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی.
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (در صورت تغییر تابعیت).
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر کدام.
د) محل اقامت دایمی متقاضی.
مدارک مورد نیاز شامل، تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی میباشد. مراجع یاد شده، در بالا مکلف هستند. پس از دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال نمایند. گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده مراجع یاد شده، است . وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر مینماید. در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیأت وزیران، ارایه میشود. محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، قرار گرفته، باشد .
لذا وزارت کشور، با همکاری وزارت اطلاعات و مراجع نظامی و انتظامی کشور، فهرست نقاط ممنوع و یا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را، تهیه و به وزارت امور خارجه و استانداریهای اعلام مینماید. متقاضیان مکلف هستند. ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز ،از یکی از بانکهای مجاز تحصیل و به فروشنده بپردازند. دفاتر اسناد رسمی نیز موظفند، هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال سند قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک، و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه، اعلام مینماید. ثبت ملک به نام ورثه متقاضی، نیز در دفتر املاک، منوط به رعایت مقررات این آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول، توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران میباشد.
لازم به ذکر است، در صورت عدم مراجعه ورثه، ظرف دو سال از زمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان، از انجام موارد مقرر در این آیین‌نامه، ملک مورد نظر، توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی، با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده بیع شرطی، از طریق مزایده، به فروش میرسد. و وجه حاصل از آن، پس از کسر هزینه‌ها،مالیات و عوارض قانونی در حساب خاصی، نزد خزانه داری کل، نگهداری، و سپس به ورثه یاد شده، پرداخت خواهد گردید. هر گاه ملک مزبور از طریق مزایده به فروش نرود. وزارت یاد شده مراتب را یک نوبت، در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی، و پس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی میفروشند. و وجه آن را به نحو یاد شده، در این ماده به وراث پرداخت مینماید.
شرایط تبدیل منقول به غیر منقول و بالعکس :
به طور مثال همانطور که گفتیم، مصالحی مانند سنگ، آجر، سیمان و از این دست موارد تا زمانی که در احداث بنا بکار نرفته جزو مال منقول به شمار می آیند. چرا که جابجایی آنها هیچ صدمه ای به محل آن وارد نمیکند. اما زمانی که در بنا مورد استفاده قرار بگیرد؛ برداشت آن موجب خرابی تمام یا قسمتی از بنا میگردد. و به همین جهت به آن صفت مال غیر منقول داده می شود. حال اگر از تخریب یک بنا مجموعه مصالحی به دست آمده، باشد موارد در حکم مال منقول خواهد بود.
به طور مثال برای مال غیرمنقول نیز می توان، گفت میوه های موجود بر روی درختان جزو اموال غیرمنقول است. و وقتی که از درخت چیده میشوند، جزو مال منقول به شمار می آیند. محصولاتی مانند گندم و موارد مشابه نیز چنین حکمی خواهند داشت.
کلام آخر:
اموال منقول و غیر منقول جزئی از اساسی ترین دارای های ما می باشند. لذا شناخت کافی در خصوص مفهوم و باید ها و نباید های آن اهمیت زیادی در زندگی روزمره ما دارد.
