تعریف مشاعات:
مالکیت در آپارتمان‌ها به دو بخش تقسیم میگردد:
- مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی
- مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همان مشاعات ساختمان
از مهم‌ترین و پرکاربردترین عناصر یک آپارتمان، مُشاعات آن میباشد. مشاعات به بخش‌هایی از ساختمان میگویند، که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام مالکین و افرادی است، که در ساختمان سکونت دارند، و نمی‌توان به طور شخصی از آن استفاده کرد. یا به عبارتی دیگر هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشد، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات میگویند. هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود یا مساحت آپارتمانش، در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم میباشد.
بنابراین گذاشتن لوازمی چون میز، صندلی، کپسول گاز، کباب‌پز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع میباشد. چرا که قسمت‌های مشترک در ملکیت مُشاع تمام مالکین است. هرچند که در قسمت‌های اختصاصی قرار بگیرد.
برخی از قسمت های ساختمان که جز مشاعات حساب میشوند عبارتند از:
زمین ساختمان– پشت بام- درب ورودی- راهرو- پنجره‌های راهرو- آسانسور- ورودی پارکینگ- پارکینگ اضافی- پله‌ها- شوفاژخانه- تاسیسات مشترک- انشعابات مشترک- حیاط- لابی و باغچه.
همچنین قسمت‌هایی از آپارتمان، که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده، جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب میشوند. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان، شامل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر گردید)، در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد میباشد. و مالکین سایر واحدها حق استفاده از آن را ندارند.
قواعد مرتبط با مشاعات :
- فقط در صورت اجازه همه مالکان مشاعی، استفاده غیرمتعارف از مشاعات امکان پذیر، است.
- هزینه‌های مرتبط با تأسیسات مشترک ساختمان، برعهده‌ی همه مالکان ساختمان میباشد.
- هزینه تعمیرات طبقه آخر(پشت بام)، بر عهده تمام مالکان ساختمان میباشد.
- هزینه‌های کلی مشاعات بر عهده‌ی مالک، و هزینه‌های جزئی آن برعهده‌ی مستأجر میباشد.
- تمامی مالکان، حق استفاده به صورت متعارف، از قسمت‌های مشترک ساختمان را دارند.
- حق تصرف مشاعات ساختمان، و یا واگذاری آن، به فرد دیگری را هیچکدام از ساکنین ندارند.
- تغییرات در نقشه ساختمان، بدون اخذ مجوزهای لازم و رضایت تمام مالکین، ممنوع است.
- هر گونه تغییری در رنگ و شکل نما ساختمان، که باعث ناهماهنگی و بر هم زدن نما شود، ممنوع میباشد.
- ماشین ها نباید در قسمتی غیر از قسمت تعیین شد، پارک شوند، و یا باعث بروز مشکل، در رفت و آمد ساکنین ساختمان شوند.
- استفاده اختصاصی ساکنین، از آب و برق مشاع، ساختمان ممنوع میباشد.
- قرار دادن کیسه زباله در راهرو، و پخش بوی بد در همه ی ساختمان، ممنوع میباشد.
- جابه جایی مصالح ساختمانی، و اسباب کشی با آسانسور، ممنوع میباشد.
- در مهمانی ها و جشن ها، شب های غیرتعطیل پس از ساعت ده شب، و شب های تعطیل پس از ساعت ۱۲ شب، رعایت سکوت کامل در ساختمان الزامی میباشد.
قواعد مرتبط با مشاعات پارکینگ :
میتوان به دو روش تقسیم مشاعات از قسمت پارکینگ را انجام داد.
روش 1: تعلق به صورت اختصاصی میباشد؛ مانند انباری که مساحت و موقعیت آن به طور دقیق در سند ذکر شده است. و در واقع ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می آید.
روش 2: تعلق پارکینگ به هر کدام از واحدها به صورت مشاع میباشد. به عبارت دیگر این پارکینگ ها، در صورت جلسه ای که، بین واحدها امضا شده هر یک میتوانند به طور مشاع از قوانین پارکینگ استفاده کنند.
نکات قابل توجه در خصوص استفاده از مشاعات پارکینگ :
- هر یک از واحدهای ساختمان تنها دارای یک پارکینگ میباشد و مالک تنها مجاز به پارک یک ماشین است.
- پارک ماشین بدونه اجازه در پارکینگ واحدهای دیگر، خلاف قانون میباشد.
- پارک ماشین در جایی به غیر از پارکینگ مشخص شد، هر واحد، و یا پارک ماشین در قسمت های مشاع درون پارکینگ، که برای رفت و آمد راحت تر و دور گرفتن ماشین ها در نظر گرفت، ممنوع است.
- برگزاری جشن ها و مجالس اختصاصی در پارکینگ ، تنها با اجازه مدیر ساختمان و به دست آوردن رضایت همه ی ساکنین ساختمان، امکان پذیر میباشد.
اجاره یا فروش پارکینگ به اشخاص دیگر (به خصوص کسانی که خارج از ساختمان هستند)، فقط با توافق با سایر مالکین امکان پذیر میباشد.
هزینه تعمیرات :
هزینه‌هایی که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان میشود، جزئی از هزینه های مشاعات میباشد. تامین مخارج مشاعات، بر عهده کلیه ساکنین ساختمان میباشد، که سهم هریک بر اساس متراژ واحدها تعیین میشود. یا با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالک مشخص میشود. و موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند.
براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم، از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد، یا نگیرد، الزامی است.” بنابر این قانون حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را پرداخت کنند.
طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند، که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را، که به تأیید مدیر ساختمان برسد، از مالک قدیم دریافت کرده، و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.
نپرداختن هزینه تعمیرات :
بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا شخصی که استفاده میکند، از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشاعات ساختمان، باید به صورت ذیل عمل کرد:
- در ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیره، به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و ریز فاکتورها، از مالک مطالبه شود. اگر مالک یا استفاده کننده، ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکرد. مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به صلاحدید خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک، همانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کند.
- اگر مالک یا استفاده کننده، همچنان اقدام به تسویه حساب نکند. اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره، برای دریافت وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه، حکم اجرائیه صادر کرد. البته مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارند، به محض پرداخت وجه اظهارنامه و یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات، به مالک و یا استفاده کننده، اقدام کند.
در صورتی که ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا هیئت مدیره میتوانند، به مراجع قضایی شکایت کند، و دادگاه‌ها موظفند، اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کنند. در این حالت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم گردد، و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه میشود. استفاده دوباره از خدمات زمانی امکان پذیر است، که هزینه‌های معوق واحد پرداخت وبه گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه برسد.
کلام آخر:
قانون مشاعات ساختمان، از موارد بسیار مهمی میباشد، که تمامی ساکنین، باید به آن احترام گذاشت، و تمامی قوانین مربوط به آن را رعایت کنند. تا آرامش در ساختمان ها و مشاعات ایجاد شود. لذا مدیریت ساختمان می‌تواند، در اجرا درست این قوانین نقش مهمی دارد، و از انجایی که مدیریت ساختمان کار دشواری است، انتخاب فرد مناسب و کاردان تاثیر بسازی در این امر دارد.
