برای ساختن یک ملک زیبا و ساخت و ساز پایدار، تنها داشتن زمین آن کافی نمیباشد. تقریبا هزینه نیمی از قیمت یک واحد صرف خرید مصالح و ساخت آن میشود؛ درنتیجه همکاری و رعایت قوانین مشارکت در ساخت هم برای سازنده و هم برای صاحب زمین سودآورمیباشد، و همچنین موجب رونق ساختمان‌سازی میگردد.
سازنده برای ساخت و ساز نیاز به خرید زمین و صاحب زمین نیز نیاز به سازنده‌ای متخصص و متعهد دارد. در این صورت با در نظر گرفتن عرف مشارکت در ساخت، مالک ، زمین خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت ملک ، سهم خود را از واحد بر می‌دارد.
در واقع مشارکت در ساخت نوعی قرارداد درحوزه پیمانکاری و ساخت و ساز میباشد، که این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز بدلیل اینکه مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر دارد، جزو مهم ترین قراردادها به حساب می آیند.
نحوه مشارکت :
مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. اما برای پیاده سازی ایده اش سرمایه کافی را در اختیار ندارد، در چنین شرایطی مشارکت ساخت و ساز به یاری مالک می آید. چرا که مالک زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند خواهد شد.
لازم به ذکر است بر اساس قرارداد منعقد شده بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و پیمانکار صورت می گیرد.
انواع مشارکت در ساخت :
قراردادهای مشارکتی بر اساس قوانین و عرف جامعه به شرح زیر منعقد میگردد :
در نوع اول یک طرف به عنوان مالک طرف دیگر تحت عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان هزینه های ساخت و ساز را برعهده میگیرد. در انعقاد چنین قراردادی لزومی به ذکر قیمت زمین و … وجود ندارد. تنها کافی است سازنده متعهد شود که ساختمان را با کیفیت مورد نظر در زمان معین تحویل دهد. در نهایت نیز مالک و پیمانکار در کل ملک با یکدیگر سهیم میشوند.
نوع دوم به صورت مرحله ای است. به این معنی که با به اتمام رسیدن هر مرحله از ساخت و ساز سهمی از ملک به پیمانکار انتقال می یابد. برای مثال طرفین توافق می کنند با به پایان رسیدن فونداسیون و اسکلت بندی، یک دانگ به پیمانکار منتقل شود.
در نوع دیگر از این قرارداد توافقی بین مالک و سازنده صورت می گیرد؛ مبنی بر این که چنانچه ساخت و ساز به مرحله معین رسید صاحب زمین وکالتی به پیمانکار بدهد. این وکالت برای انتقال سهم اعطاء می شود و به این ترتیب پیمانکار می تواند برای تنظیم سند رسمی وارد عمل شود.
در برخی از موارد در همان ابتدای امر و پس از انعقاد قرارداد مشارکت، سه دانگ از ملک به پیمانکار منتقل می گردد. به این صورت او نیز فرآیند ساخت و ساز را آغاز مینماید.
مزایا و معایب :
هر قراردادی هم مزایا و هم معایبی دارد. قرارداد مشارکت در ساخت هم جزئی از این دسته میشود که در ادامه به بررسی این موضوع میپردازیم:
مزایا مشارکت در ساخت
به دلیل نوساز شدن بنا باعث افزایش استحکام آن بنا میگردد.
به دلیل ساخت و ساز جدید، در نمای ساختمان تغییر ایجاد شده و باعث زیبایی ساختمان میشود.
با توجه به پیشرفت روز افزون تکنولوژی و تولیدات جدید میتوان از امکانات روز استفاده کرد.
مشارکت در ساخت باعث افزایش سرمایه و ارزش ملک میشود.
با توجه به نوسازی منزل، کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی را به همراه خواهد داشت.
بسیاری از افراد برای خرید ملک دنبال ملک های بروز و تمیز میباشند، در نتیجه مشارکت در ساخت موجبات تبدیل سریع به نقدینگی را فراهم می آورد.
معایب مشارکت در ساخت
ممکن است از زمان مقررتحویل واحدها، تحویل دیرتر شود.
ممکن است برای تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه آن مشکلاتی پیش بیاید.
در پایان کار ممکن است برای تقسیم واحدهااختلافاتی پیش بیاید.
ممکن است درحق پیش فروش واحدها سوء استفاده شود و موجب کلاهبردای گردد.
خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت ممکن است دردسر شود.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت:
حتماً باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا مشارکت محاسبه گردد، که در این راه از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک استفاده میشود.
بایدبرای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد، تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته شود.
سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵درصد محاسبه میگردد، البته این درصد می‌تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.
بهتر است هنگام قرارداد، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد تعیین شود که نقش قاضی را بر عهده دارد. البته قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او اطلاع داده شود.
در این قرارداد، حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر گردد.
اگر خدمات مشارکت در ساخت و ساز را از شرکت‌های پیمانکاری دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و سوابق کاری شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.
با توجه به این موضوع که هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است، باید بطور کلی محاسبات براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام شود.
درصورتی که هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای هریک امکان‌پذیر میباشد.
سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده نمایید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلاتی ک ممکن است در آینده پیش بیاید، بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز با توجه به نحوه فعالیت شرکت پیمانکار و بودجه مالی صاحب زمین تنظیم میگردد.
شرکت پیمانکارموظف میباشد در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک طرف قرارداد برساند.
اگر یک یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آورده شود. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز جزء مواردی میباشد که در قرارداد بهتر است ذکر شود.
در صورتی که در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را برعهده بگیرند.
اگر زمان قرارداد به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیابد ، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره ذکر کرده باشند.
در قراردادهای مشارکتی تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه الزامی میباشد.
برای همکاری با شرکت‌های پیمانکاری، حقوقی توجه داشته باشید که تمام مراحل عقد قرارداد باید همراه با امضای رسمی و مهر شرکت انجام شود.
تمام شرایط به ویژه میزان سود، باید با نظر دو طرف تنظیم گردد؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تاثیرگذار میباشد.
قبل از شروع پروژه، شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین پرداخت می‌کند تا بتواند در مدت زمان انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
