انواع سند ملکی
در اولین گام بهتر است، با مفهوم آن آشنا شویم:
نوشته ای که در مقام دفاع یا دعوا در امور ملکی قابل استناد باشد؛ سند ملکی گفته می شود. همچنین توافق نامه‌ای برای امور ملکی است. که اموال و شرایط توافق شده، میان خریدار و فروشنده، از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته میشود. این سند باید در اداره ثبت اسناد، و یا دفترخانه اسناد رسمی، و یا مامورینی که طبق مقررات صلاحیت دارند؛ تنظیم شوند. اگر بخواهید تعریف دقیق تری را راجب سند بدانید؛ میتوانید، به ماده 1287 قانون مدنی مراجعه کنید.
برای دریافت اطلاعات کافی در این خصوص، شناخت انواع سند ملکی حائز اهمیت میباشد، که عبارتند از :
- سند شش دانگ
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند رهنی
شش دانگ
شش دانگ به معنی تمام و کمال میباشد. به سند ملکی که به صورت کامل، به یک شخص تعلق دارد، سند شش دانگ میگویند. و دال بر شش جهت دارد . جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است؛ که منظور از کلمه‌های بالا و پایین ، فضاهای بالا و زیرزمین است، که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد ملکی است.
مشاع
واژه‌ی مشاع، در اصل به معنای شریک بودن، است. به سندی که یک ملک، چند مالک داشته باشد؛ و یا سندی که بین چند شریک تقسیم شود؛ سند مشاع گفته، میشود.سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است.
در سندهای مشاع هر یک از شرکاء صاحب بخشی از یک ملک می‌باشند، و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. و در اصل همه‌ی مالکان در تمام ملک با هم شریک هستند. براین اساس فرآیند حقوقی فروش یا خرید ملک مشاع، کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است. پیشنهاد ایران ملک به شما در خصوص اینگونه سند ملکی این است، که قبل از هرکاری تحقیقات کاملی را در این مورد انجام دهید.
مفروز
واژه مفروز در اسناد، در قبال مشاع استفاده میشود. همینطور مفروز در قوانین ثبتی به این معنی است؛ که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک ملک مشاع را داشته، باشد.برای مثال اگر چند نفر دارای یک سند مشاعی را باشند؛ و هر یک سهم خود از این ملک را جدا کرده، و به صورت فردی بر روی آن ساخت و ساز کند. باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان، میان آنان افراز شود.سند ملکی مفروز یکی از پیچیده‌ترین انواع سند میباشد.
منگوله دار
سند منگوله دار همان سندهایی هستند؛ که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید میکند؛ و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان تبدیل میکند.در خصوص این سندها مالکیت قطعی است؛ و هیچ شک و شبهه ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
تک برگ
سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه ای هستند؛ و یا از چند برگ تشکیل شده بودند.سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است. که در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید از سوی مراجع رسمی قرار گرفته است.
این نوع سند رسمی با وسایل کامپیوتری، با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد. هر سند تک برگی برای یک مالک صادر میشود؛ و درصورت فروش ملک، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه می گردد.در این نوع سند کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک، قابل مشاهده است. از مزیت های این نوع سند در درجه‌ی اول اصالت، و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین سبب سهولت در نگهداری میشود.
عرصه و اعیان
این نوع سند بیشتر برای انواع واحدهای آپارتمانی هستند؛ که عرصه و اعیان دارند.همچنین در شهرهای بزرگ کاربرد بیشتری دارد.آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت مشخص ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، مربوط به زمینی است، که آپارتمان در آن بنا میشود؛ و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است؛ که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها، برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه سهم عرصه هر شخص مشخص میشود.در صورتی که ملک ورثه‌ای شود، یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند، اعیان را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند؛ این نوع سند حائز اهمیت میباشد.
وقفی
سند ملکی که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده؛ و در اختیار اداره‌ی اوقاف میباشد، سند وقفی میگویند . اداره اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل میکند. و از آن‌ها اجاره می‌گیرد.همچنین خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن، از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.اگر شخصی با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند، فقط برای اعیان خود سند داشته، باشند.
ورثه‌ای
سند ورثه‌ای، یکی دیگر از انواع سند ملکی است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند، با ارائه مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم ارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.برای صدور این نوع سند، مدارکی به شرح :تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث، مورد نیاز است.
المثنی
در صورت مفقود شدن سند ملکی، به دلایلی نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل ، صاحب ملک، با در دست داشتن مدارک مورد نیاز، باید درخواست سند رسمی المثنی دهد. که با طی کردن مراحل قانونی سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.
معارض
در صورتی که برای یک ملک مشخص، با حد و حدود تعریف شده؛ دو سند ملکی رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت، صادر گردید، به آن سند معارض میگویند، سندی که تاریخ ثبت آن، مقدم است، تا زمانی که با حکم دادگاه ابطال نشده باشد، معتبر است.
معاملات با در دست داشتن سند مالکیت قابل انجام است. که با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی، در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را، که تعرض در ملک دیگری داشته، باشد؛ را حکم ابطال سند می‌دهد.
شورایی
سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شود؛ سند شورایی نام دارد.باید توجه داشت، که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب میشود؛ اعتبار سند رسمی را ندارد ،اما امکان تبدیل آن به سند رسمی وجود دارد. که باید برای این امر مراحل بسیاری زیادی، در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته، شود.
وکالتی
در برخی از املاک، شخص یا اشخاص دیگری، به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی حضور دارند. که به این نوع سند، سند وکالتی میگویند. در برخی از موارد ممکن است؛ به دلایل مختلفی از قبیل جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر دارا وکالت باشند. وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شود. تا اعتبار لازم را دارا باشد.اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند؛ با پیگیری مسائل حقوقی می‌توان از کلاهبرداران شکایت کرد.
بنچاق
در زمان‌های گذشته، مردم به دلیل عدم وجود نظام مدیریتی گسترده ثبت اسناد، قوانینی توسط کاتبین نوشته، و به مهر و امضا معتمدین و علمای دینی، برای توافق بین خودشان میرسید. که نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق گفته، میشود. که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما اعتبار آن‌ها، پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی، پذیرفته میشود.
رهنی
در صورتی که در هنگام خرید ملک، از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنید. سند برای مدتی که قرار است. وام پرداخت شود؛ در رهن بانک نگه داشته، میشود. این مسئله در خود سند قید می‌گردد. منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست. بلکه صرفاً در سند قید می‌گردد، که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. اگر به هر دلیلی وام گیرنده نتواند، در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند. بانکی که سند در رهن آن است، حق تصاحب ملک را دارد.
