حکم تخلیه :
شما به‌‌عنوان یک مالک، به‌هنگام اجاره دادن ملکتان باید از قوانین و شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک آگاهی داشته باشید. تا در صورتی که روند قرارداد، طبق توافقاتی که از پیش تعیین شد، پیش نرفت، بتوانید به صورت قانونی اقدام کنید. و حکم تخلیه ملکتان را بگیرید.
در این بین سوالات متعددی وجود دارد؛ که برای پاسخ به این سوالاتو آشنایی با قوانین حکم و دستور تخلیه در ادامه با ما همراه باشید.
تعریف حکم تخلیه :
در لغت تخلیه به معنای خالی کردن میباشد، و در اصطلاح حقوقی به معنی از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک میتواند. بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام نماید.
تخلیه ملک اصولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح میگردد. به عبارت دیگر در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی باشد. و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد، که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر میتواند دستور تخلیه ملک خود را دریافت نماید.
البته لازم به ذکر است که، در مواردی موجر میتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید. و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند. که در ادامه به بررسی تفاوت این دو میپردازیم.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه :
تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه در این میباشد. که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، این در صورتی است که، درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نیست. و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره، صادر میگردد.
تقاضای دستور تخلیه :
دستور تخلیه فقط در زمانی صادر میشود که مدت اجاره به پایان رسیده است.لازم به ذکر است در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.درخواست دستور تخلیه شرایطی دارد که باید باهم باشند.
این شرایط عبارتند از :
- ملک مذکور در قرارداد باید مسکونی باشد. و در خصوص ملک های تجاری دستور تخلیه صادر نمیگردد.
- قرارداد مورد نظر دعوا، اجاره باشد چرا که در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمیگردد.
- قرارداد مورد نظر دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشود. لازم به ذکر است، که در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره گردد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.
- مدت زمانی برای اجاره نامه تعیین شود.
- اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شود.
- هر دو نسخه اجاره‌نامه باید به امضای موجر و مستاجر برسد.
- هر دو نسخه اجاره نامه را باید دو نفر شاهد امضا نمایند.
- مدت زمانی اجاره به اتمام برسد.
در صورتی که تمام این شرایط باشد، با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل واقع شده ملک، دستور تخلیه صادر میگردد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد.
اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحب خانه، انجام میگردد. پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجرائیه، چنانچه تا ۳ روز مستاجر ملک را تخلیه ننمود و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص توسط مأمور اجرا انجام میگردد.
تقاضای حکم تخلیه :
حکم تخلیه حکمی میباشد که دادگاه آن را صادر مینماید، لذا در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد.
دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی میباشد، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری نیاز دارد. درخواست حکم تخلیه شرایطی دارد
شرایط عبارتند از :
- در صورتی که عین مستاجره برای کسب و پیشه و درآمدزایی، مستاجر ملک را به دیگری تحت عنوان وکالت یا نمایندگی اجاره دهد.
- چنانچه ملک، کاربرد مسکونی داشته باشد و مالک با انقضای آن برای سکونت شخصی، نیاز پیدا کند.
- ملک در معرض تخریب است و تعمیر آن امکان‌پذیر نمیباشد.
- حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی شرط شود؛ مشروط به این که که مالک بخواهد از ملک مسکونی برای سکونت خود، اولاد و پدر و مادرش استفاده نماید، در این صورت چنانجه خریدار تا سه ماه پس از عقد قرارداد و زمان تخلیه ملک جهت تخلیه مراجعه نکند، حکم تخلیه تا زمان پایان قرارداد اجاره پذیرفته نمیشود.
- مستاجر در پرداخت نمودن اجاره تاخیر دارد.
- مستاجر بدون داشتن حق انتقال، قسمتی یا تمام محل سکونت را به شخص دیگری واگذار نماید.
درخواست فسخ اجاره نامه توسط مستاجر :
طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، ماده 12قانون سال 56، و قانون مدنی مستاجر در موارد زیر حق فسخ قرارداد را دارد :
- ملک مسکونی ویژگی های مورد بیان در اجاره نامه را نداشته باشد.
- در طول اجاره مشکلی در ملک مسکونی ایجاد گردد که ملک قابلیت استفاده را نداشته و همچنین رفع عیب هم ممکن نباشد.
- در اجاره نامه برای مستاجر شرایطی برای حق فسخ گذاشته شود. و اون شرایط ایجاد شود.
- درصورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
- ملک مسکونی دارای شرایط ناخوشایندی باشد که برای بهداشت مضر است.
- موجر ملک را در اختیار مستاجر نگذارد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد.
- بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود.
لازم به ذکر است برای فسخ اجاره نامه ملک مورد نظر، فرقی نمیکند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری. چرا که در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان میباشد.
درخواست فسخ اجاره نامه توسط موجر :
بنابر ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی و محل تجاری در موارد زیر می تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه داشته باشد :
- مستأجر حق انتقال ملک به غیر را نداشته باشد، اما کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار نماید.
- موجر در اجاره نامه شرط مینماید. که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را دارد.
- درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور در اجاره نامه و جهت مقصود دیگری استفاده نماید.
- مستأجر تعهد نموده که اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت نماید ولی تخلف کند.
- موجر ملک مورد اجاره را برای سکونت خود یا خانوادهاش نیاز دارد.
- عدم تخلیه ملک توسط مستاجر به رغم به پایان رسیدن مدت زمان اجاره.
- عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه .
- استفاده نامشروع یا غیرقانونی از ملک توسط مستاجر
مدارک مورد نیاز جهت دریافت حکم تخلیه :
- سند مالکیت
- قرارداد اجاره
- مدارک هویتی خواهان
- برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ
مراحل صدور حکم تخلیه :
به محض تقاضای مالک، با تشکیل جلسه دادرسی در دادگاه و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی، حکم تخلیه صادر میگردد. در عین حال مالک باید پول پیش را به مستاجر بازگردانده و رسید آن را به مقام قضایی تحویل بدهد .به عبارت دیگر حکم تخلیه ملک زمانی صادر میگردد. که ودیعه یا همان پول پیش، به مستاجر برگردانده شود.
زمانی که مالک ثابت کرد که مستاجر باید ملک را تخلیه نماید، حکم صادر خواهد شد و حدوداً ۲۴ ساعت بعد از صدور حکم، به مستاجر ابلاغ میگردد. پس از آن مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک را تخلیه نموده و تحویل مالک بدهد.
نکاتی حقوقی حکم تخلیه :
دادخواست یا اظهارنامه :
برای درخواست تخلیه لازم نیست که اظهارنامه برای مستاجر ارسال گردد و مستاجر با انقضاء قرارداد اجاره مکلف به تخلیه ملک میباشد .
اجرت‌المثل :
اگر در قرارداد اجاره، صریحا مبلغ اجاره بها ذکر شود، اجرت‌المثل نامیده میشود. اما اگر اجاره بها به صراحت در قرارداد ذکر نگردد، اجرث‌المثل با در نظر داشتن شرایط مختلفی از جمله متراژ ملک، سال ساخت و قیمت عرف منطقه توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین و مستاجر مکلف به پرداخت آن میباشد.
اجرت‌المثل ایام تصرف :
اگر بنابر هردلیلی مستاجر بعد از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره نامه، در ملک بماند، باید طبق توافق و مفاد قرارداد رفتار گردد.
وقوع حوادث غیرمترقبه :
اگر به هنگام اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، امکان تخلیه ملک وجود نداشته باشد و مستاجر تقاضای زمان نماید، مراجع قضایی برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستاجر مهلت میدهند.
اعتراض و تجدید نظر :
لازم به ذکر است که دستور تخلیه صادر شده از ناحیه شورای حل اختلاف، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نمیباشد.
خسارت یا بدهی :
درصورتی که مستاجر در طول دوران سکونت، خسارتی به ملک وارد نماید یا به مالک بدهکار باشد، مالک باید برای دریافت بدهی یا خسارت به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست خود را ارائه، ادعایش را ثابت کند.
مدت زمان مستاجر برای تخلیه :
بعد از صدور دستور تخلیه، مستاجر سه روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته یه طول می انجامد، اما اگر نیاز باشد تا مالک مواردی را اثبات کند، امکان دارد این مدت کمی بیشتر طول بکشد.
توقف دستور تخلیه :
توقف دستور تخلیه در دو صورت امکان پذیر است.در مورد اول مستاجر ثابت نماید که برخلاف ادعای مالک، قرارداد اجاره را تمدید نمود و دیگری اینکه ثابت نماید. که مالک از سندی جعلی برای ارائه درخواستش استفاده نمود .
از آنجا که دستور تخلیه مستاجر باید سریعا اجرا شود، در بسیاری از مواقع، مستاجر فرصت ندارد. تا پیش از اتمام این مهلت، عملیات تخلیه را متوقف نماید. لذا، باید برای دادرسی فوری اقدام نموده و بدون داد خواست، دلایل خود را در محکمه ارائه نماید تا درخواستش مورد بررسی قرار گیرد.
حکم تخلیه قرارداد اجاره رسمی :
در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد و یا به عبارت دیگر در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین برسد، مالک میتواند با مراجعه به دایره اجرای اداره اسناد و املاک، برای تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.
حکم تخلیه قرارداد اجاره عادی :
در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شود، شورای حل اختلاف محل واقع شده ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه مینماید.
کلام آخر :
برای آشنایی بیشتر با مطالب مرتبط در خصوص مسائل حقوقی ملکی با ایران ملک همراه باشید.
