تاریخچه بنچاق :
بطور حتم، تا به امروز هر یک از ما؛ بارها کلمه بنچاق را از زبان دیگران شنیده ایم. در متون مربوط به اموال غیر منقول خصوصاً ملک، از واژه بنچاق بسیار استفاده میشود. جالب است؛ بدانید در گذشته این واژه را بُنجَه یا بُنچِه نیز تلفظ میگردید. بعضی براین باورند؛ که واژه بنچاق، ریشه ای از زبان ترکی دارد. و معنای آن شجره نامه می باشد. البته در لغت نامه دهخدا، بنچاق، به معنی سند ملک درج شد؛ و در فرهنگ معین، به معنی سند مالکیت غیر رسمی میباشد. پس به طور کلی می توان از آن، مفهوم سند و قباله را دریافت، نمود.
در اصطلاح عموم، بنچاق یک نوع سند رسمی و حقوقی، در ارتباط با ملک میباشد. استفاده از بنچاقها از گذشته دور در ایران رواج داشته؛ که قدیمی ترین آن ها مربوط به دوره اشکانی میباشد. این سند در منطقه اورامان در کردستان ایران، توسط باستان شناسان کشف شد.
تاریخچه بنچاق :
در بازه زمانی کمی نزدیک تر به دوران معاصر، بیشترین بنچاق های موجود، مربوط به دوره قاجار میباشد. بنچاق های این دوره برگه هایی بودند؛ که در سمت راست خود محلی برای امضای شاهدین داشت. این برگه ها تا زمانی بود؛ که هنوز دفاتر رسمی ثبت اسناد، یا به اصطلاح دفترخانه ها تاسیس نشده، بودند. در این زمان بنچاق ها توسط افراد با سواد و قابل اعتماد نوشته میشد. و به تایید روحانیون میرسید. سپس با امضای چند تن از افراد بالغ و معتمدین به عنوان سندی رسمی ، شناخته میشد.
البته لازم به ذکر است؛ تاریخچه دقیق استفاده از بنچاق مشخص نیست. و از سال‌های دور و از وقتی برخی از افراد سواد داشتند، معاملات و جزئیات مالکیت را ثبت مینمودند. تا پیش از رضا شاه پهلوی که ایران دفتر اسناد رسمی نداشت؛ مردم برای ثبت معاملات اموال منقول و غیرمنقول همانند: وقف یا ازدواج هم به افراد باسواد، معتمد و روحانیون مراجعه مینمودند.
بر همین اساس، سند ممهور و امضاشده ای، به آنها تحویل داده میشده؛ که به آن بنچاق می گفتند. اما بعد از سال ۱۳۰۵، که به دستور رضا شاه، دفتر اسناد رسمی افتتاح گردید، این سند توسط سردفتران ارائه میگردید.
بنچاق در زمان تشکیل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور:
پایه و اساس تشکیل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در زمان ناصرالدین شاه قاجار شکل گرفت. در دوره قاجار پس از یک دوره جنگ میان دو کشور ایران و روسیه و منعقد شدن معاهداتی همچون ترکمانچای عملاً روسیه بر ایران تسلط پیدا کرد،و به تبع این موضوع روابط تجاری میان آن ها را افزایش داد، به طوری که کارگزاران منتسب در دوره ناصرالدین شاه ملزم به ثبت اسناد مربوط به معامله های بین دو کشور شدند. اسناد مربوطه در دفاتر مخصوصی که در اختیار کارگزاران بود، ثبت می شد تا از بروز هر نوع اختلافی جلوگیری شود.
در زمان شروع دوره مشروطیت، قانونی ۱۳۹ ماده ای با عنوان قانون ثبت اسناد، توسط مجلس تازه تاسیس تصویب گردید. پس از آن در ابتدای قرن چهاردهم شمسی، یعنی سال ۱۳۰۲، سازمانی تحت عنوان، اداره کل ثبت اسناد و املاک تاسیس شد. که وظیفه این اداره ثبت رسمی املاک، اعتبار بخشیدن، به اسناد مالکیت و حفظ حق مالکیت مالکین بود.
این سازمان از قانونی تحت ۱۲۶ ماده که به تصویب مجلس رسید برای انجام اهدافش استفاده مینمود. پنج سال بعد مجلس قانونی را برای تشکیل دفتر های اسناد رسمی تصویب نمود. در سال ۱۳۵۲ با موافقت مجلس اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک تغییر نام یافت.
تعریف بنچاق :
در حال حاضر، بنچاق همان برگه و سندی میباشد؛ که در دفتر اسناد رسمی، در حکم سند مالکیت تنظیم شده است.؛ و همه جزئیات مربوط به مالکیت در آن، قید خواهد شد. این برگه باید دارای، مهر و امضای سردفتر باشد. تا رسمیت داشته باشد. در نمونه قدیمی بنچاق، بیشتر موارد به صورت دست نویس میباشد؛ و تنها بخش‌هایی از قبل تایپ میشد .
از مهم‌ترین تفاوت نمونه جدید بنچاق این است؛ که در قالب سند رسمی، در دفترخانه به صورت کاملا تایپی تنظیم میشود؛ و به مالک تحویل میگردد.
کاربرد بنچاق :
بنچاق در اول، سند مالیک ملک بوده؛ اما در زمان حال مشخصات ملک در بنچاق قید میگردد. کاربری‌های مسکونی،زمین، تجاری و همچنین آپارتمان‌ها همگی دارای بنچاق هستند. در بنچاق تمام جزئیات مربوط به ملک و مشخصات فروشنده (مالک قبلی) و خریدار (مالک فعلی) در آن درج میگردد. بنابراین کاربرد بنچاق برای اثبات مالکیت بر ملک، زمین، ویلا و موارد مشابه است.
قبل از خرید ملک برای مطلع شدن از تمامی جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک از جمله شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و… ملزم به مطالعه بنچاق میباشد.
انواع بنچاق:
بطور کلی بنچاق ها به دو صورت کلی موجودیت دارند که در ادامه بطور خلاصه به آن ها اشاره میگردد
یک برگی قدیمی :
بعد از تاسیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برگه های مخصوصی در جهت نوشتن بنچاق تهیه شد. و به دست دفاتر اسناد رسمی کشور رسید. جنس این کاغذ و سایز برگه آن، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک، مشخص میگردید. این برگه ها، در واقع اسناد رسمی خرید و فروش املاک به حساب می آمدند؛ که توسط سردفتر مهر و امضا میشد. در این برگه ها، تمام مشخصات و اطلاعات مربوط به ملک مورد نظر، ذکر میگردید.
در نقطه آغار نوشته، این تک برگ های معاملاتی، نام قوه قضائیه به چشم می خورد.دلیل این موضوع این است؛ که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از سازمان های وابسته به قوه قضائیه بوده است. امروزه استفاده از نوع 1 بنچاق، که بخش هایی از آن به صورت دستی تکمیل می شده، منسوخ گردید.
جدید :
امروزه نیز در بنچاق های جدید، همانند قبل، آرم و نام قوه قضائیه در کنار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به چشم میخورد. اما نوع جدید آن نسبت به نوع قدیم تفاوت هایی را دارند؛ که در ذیل به بررسی آنها میپردازیم.
- بنچاق های جدید، بر روی کاغذهای معمولی A4 چاپ میگردند. درنتیجه سایز و نوع کاغذ آن ها مثل نوع قدیمی، خاص نیست.
- برخلاف گذشته، که بخش هایی از این اسناد، به صورت دستی تکمیل میگشت ؛ در بنچاق های جدید، متن کاملاً تایپ میشود.
- بنچاق های قدیمی، و یا برگ های معاملاتی تک برگی، با تکنولوژی میانه ای ندارند. برای پیگیری جهت اطمینان از اصالت آن ها، و یا در صورت مفقود شدن، این نوع سند تنها راه پیش رو، مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که بنچاق مذکور در آن نوشته و ثبت گردیده ؛میباشد.
- مدرن و هماهنگ بودن، با تکنولوژی در بنچاق های جدید، اصلی ترین تفاوت، با نوع قدیمی آن میباشد. همانطور که گفتیم؛ کل متن اعم از حروف و اعداد، در بنچاق های جدید به صورت تایپی، نوشته می شود.
- در بنچاق های جدید، با در دست داشتن شماره شناسه، سند و رمز تصدیق، به راحتی می توان، از اصالت سند، آگاه شوید. این کار از طریق مراجعه به سایت، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس: https://confirm.ssaa.ir صورت میگیرد.
ویژگی‌های بنچاق :
بنچاق، برگه‌ای به اندازه A2 میباشد؛ که فقط در اختیار مالکین قرار دارد. درواقع، میتوان آن را، پیش‌نیازی برای دریافت سند ملک دانست. در زمان قدیم، بنچاق همان سند منگوله‌دار بوده؛ که بعد از زمانی که اسناد دفاتر اسناد رسمی بوجود آمد. ظاهر و شکل رسمی‌تری به خود گرفت.
یکی از ویژگی‌های بنچاق، اطلاعاتی است؛ که در آن گنجانده شده، که سرنشت ملک را برای افراد مشخص مینماید. حتی میتوان به معاملات مسکنی که پیش از آن انجام شده را دسترسی داشت.
چگونگی دریافت بنچاق:
برای دریافت بنچاق ملک، میتوان به دفاتر اسنادی که معاملات و یا عملیات ثبت ملک در آنجا انجام شده؛ مراجعه نمود. گاهی اوقات نیز در هنگام انجام معامله، دفتر اسناد رسمی از دفترخانه قبلی که معامله ملک در آن انجام شده درخواست بنچاق می‌کنند.
مدارک لازم تبدیل ملک بنچاقی به ملک سنددار:
- اصل سند مالکیت منگوله‌دار در صورت وجود
- آدرس دقیق و کدپستی ملک مورد نظر
- بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله
- تکمیل و ارائه فرم درخواست سند تک برگ
مراحل تبدیل به سند تک برگ :
- مراجعه به دفاتر اسناد رسمی:
ابتدا و در صورت داشتن سند منگلوله‌دار باید به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمود.
- استعلام سند قبلی:
برای اینکه مشخص شود سند بازداشتی است یا در توقیف دادگستری، در رهن بانک میباشد و یا خیر باید قبل از انجام مراحل اصلی یک استعلام از سند قبلی گرفته شود.
- تسویه بدهی با شهرداری:
در صورتی که قصد دریافت سند تک برگی دارید باید حتما عوارض شهرداری ملک را پرداخت نمود و هیچگونه بدهی به شهرداری نباشد. در صورت نپرداختن عوارض شهرداری گواهی پایان‌کار صادر نمیگردد، در نتیجه سند تک برگی صادر نمیشود.
- تسویه با دارایی:
اگر به اداره دارایی بدهکاری وجود داشته باشد ملزم به تسویه آن هستید. اگر مالیات ملک پرداخت نگردد گواهی پایان کار صادر نمیشود.
- مراجعه به اداره ثبت:
فرم درخواست صدور سند تک برگ را پر تکمیل شود، در این مرحله ارائه اصل سند قبلی و ارائه مدارک و پرداخت هزینه‌های ثابت و جانبی به اداره ثبت توسط مالک الزامی میباشد.
- باجه پست اداره ثبت:
در نهایت برای صدور و دریافت سند تک برگ، باید به باجه اداره پست مراجعه؛ و پاکت تحویل سند مالکیت را دریافت نموده، و رسید را تحویل گرفت.
تفاوت های آن با مبایعه نامه :
در قسمت قبل گفتیم؛ که بنچاق، در معنای قدیمی آن و پیش از تصویب قانون ثبت، چگونه بوده است، در اصل بنچاق همان، مبایعه نامه بوده؛ اما، بنچاق، در معنای رونوشت سند، نوعی سند رسمی می باشد. و با مبایعه نامه، تفاوت دارد.برای درک بهتر تفاوت این دو لازم به بررسی مبایعه نامه میباشد. که در ادامه به آن میپردازیم.
مبایعه نامه، یکی از انواع سند عادی، در قانون مدنی است. که در انعقاد قراردادهای بیع و خرید و فروش، استفاده میشود. هنگامی که طرفین، قصد انعقاد قراداد خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول، و یا بیع را دارند، اقدام به تنظیم یک مبایعه نامه، می نمایند. و علاوه بر مشخصات طرفین قرارداد، مورد معامله و ثمن آن، تمامی اطلاعات مربوط به تعهدات شان نیز در آن، درج میشود.درنتیجه تفاوت بنچاق و مبایعنامه به شرح ذیل میباشد :
- مبایعنامه، یک سند عادی میباشد که توسط طرفین قرارداد، تنظیم میگردد، در حالی که بنچاق، به معنای امروزی ، رونوشتی از سند میباشد که توسط دفاتر اسناد رسمی، به افراد، اعطا میگردد.
- بنچاق در معنای امروزی آن، سندی میباشد که توسط مامور صلاحیت دار، تنظیم شده؛ لذا، ادعای تردید و انکار، در خصوص آن، مسموع نمیباشد و صرفا، می شود؛ نسبت به آن، ادعای جعل نمود. ولی، در خصوص مبایعه نامه،علاوه بر جعل، ادعای تردید و انکار نیز مسموع میباشد .
تفاوت های آن با سند :
تا الان با معنی کلی بنجاق که عبارت است از: یکی از انواع سند عادی که مالکیت افراد را بر ملک آنها، اثبات میکند، آشنا شده اید. حال تصمیم بر بیان تفاوت بنچاق و سند داریم؛ که به شرح ذیل میباشد:
برای درک بهتر تفاوت این دو، لازم به بررسی مفهوم سند میباشد، درواقع سند، می تواند، با مراجعه و یا بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد. و بر همین اساس نیز، به سند عادی و رسمی، تقسیم بندی میشود. بر این اساس، تفاوت بنچاق و سند، از قرار زیر است:
- سند، در معنای رسمی، توسط مامور صلاحیت دار و در مراجع رسمی، تنظیم میگردد ولی بنچاق، در معنای گذشته ، توسط طرفین قرارداد و بدون حضور هیچ مامور رسمی ای تنظیم میگردید.
- در سند رسمی، ادعای انکار و تردید، پذیرفته نخواهد بود؛ ولیکن در بنچاق که سندی عادی می باشد، ادعای تردید و انکار و جعل پذیرفته میشود.
- سند رسمی، قابلیت استناد به تاریخ مندرج در آن، در برابر ثالث را دارا میباشد؛ ولی بنچاق که سند عادی بوده، چنین امکانی را ندارد.
کلام آخر:
بنچاق، سندی میباشد، که ادعای مالکیت افراد، مشخصات و اطلاعات ملک، و همچنین جزئیات مربوط به فروشنده و خریدار را مشخص میکند. شایان ذکر است، در صورت گم کردن رونوشت سند رسمی که توسط دفاتر اسناد رسمی به طرفین قرارداد تحویل میگردد، میتوان، مجددا، به دفتر تنظیم کننده رونوشت، مراجعه نموده و تقاضای صدور مجدد بنچاق کرد؛ دفترخانه، پس از انجام استعلامات لازم، مجددا، رونوشتی از سند رسمی را به متقاضی میدهد.
مشاورین شرکت ایران ملک با سابقه‌ای بی‌نظیر در امر خرید و فروش املاک آماده ارائه مشاوره در این زمینه به شما خریداران و فروشندگان عزیز میباشد. لذا در این خصوص شما میتوانید با شماره 76295600_۰۲۱ و یا شماره واتس آپ 09331003696 تماس حاصل فرمایید.
