در مطالب قیبلی به معرفی اموال منقول و غیر منقول و انواع آن پرداختیم.با ما همراه باشید، که در ادامه به بررسی نکات مهم و دانستنی های مهم در خصوص این نوع اموال میپردازیم.
تفاوت اموال منقول و غیر منقول :
در حقیقت به اموالی که بدون آسیب رسیدن به آنها قابل جابه‌جایی باشد، «منقول» و به غیر آنها «غیرمنقول» میگویند.
اهمیت و آثار تقسیم‌بندی اموال منقول و غیر منقول :
1. تعیین دادگاه صالح :
کسی که خواهان دعوا میباشد. مطابق با ماده‌ی ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، باید دعوای خود را در دادگاه محل اقامت خواند. یعنی کسی که علیه او دادخواست تنظیم کرده ، مطرح نماید.همچنین اگر دعوا، مربوط به اموال غیر منقول باشد؛ خواهان باید آن را در محل وقوع مال غیرمنقول، اقامه نماید.
برای درک بهتر مثالی در این باره خواهیم زد. تصور کنید، که کسی بخشی از باغ شما را بدون اجازه تصرف کرده. و شما قصد دارید؛ تا دعوای تصرف عدوانی را علیه او اقامه نمایید. در این حالت نیازی نیست، تا به دادگاه محل اقامت خوانده مراجعه نمایید. بلکه دادگاهی که باغ شما در حوزه‌ی آن واقع شده، صالح به رسیدگی به این دعوا میباشد.
2. نحوه‌ی توقیف و بازداشت :
هنگامی که دستور توقیف اموال صادر میگردد؛ درصورتی که مال منقول باشد، به‌راحتی توسط مأمور اجرا، توقیف و به محل دیگری منتقل میشود. اما چنین کاری درخصوص اموال غیر منقول امکان‌پذیر نیست، اموال غیر منقول، قابل جابه‌جایی نیستند، پس باید به‌شکل دیگری آن را توقیف، و از دسترس شخصی که دستور علیه او صادر گردیده، خارج نمود. لازم به ذکر است؛ که توقیف اموال غیر منقول به وضعیت ثبت مال، در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وابسته میباشد.
برای مثال، درمورد اموال منقول ثبت‌شده، باید برای توقیف، به اداره‌ی ثبت محلی که مال غیر منقول در آنجا واقع شده ، اطلاع داده، شود. اداره‌ی ثبت محل، درصورتی که مال به نام محکوم‌علیه به ثبت برسد، بازداشت آن مال را در دفتر املاک درج مینماید. لازم به ذکر است، منظور از بازداشت، در اینجا آن میباشد. که مالک این مال، یعنی همان محکوم‌علیه، نمی‌تواند، تا زمانی که از آن رفع توقیف گردد. آن را به کس دیگری انتقال بدهد.
3. نحوه‌ی محاسبه‌ی هزینه‌ی دادرسی :
اصولا هزینه‌ی دادرسی، براساس خواسته‌ی خواهان مشخص میگردد. به این معنی که خواهان در دادخواست، خواسته‌ی خود را تعیین مینماید. و در نتیجه دادگاه براساس میزان مبلغ تقویم شده، هزینه دادرسی را تعیین می‌کند. اما درمورد اموال غیرمنقول، دادگاه به آنچه که خواهان تعیین نموده، اکتفا نمیکند. بلکه هزینه‌ی دادرسی، باید مطابق با ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه، توسط کارشناس مشخص شود. و براساس آن هزینه‌ی دادرسی پرداخت شود.
علاوه‌بر سه مورد مذکور، تقسیم‌بندی اموال به منقول و غیر منقول بر مسائلی همچون حق ارتفاق، غیرتجاری بودن معاملات اموال غیر منقول، محدودیت خارجیان در تملک اموال غیر منقول و… نیز تأثیرگذارخواهد بود.
شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول و غیر منقول :
اگر دو نفر با یکدیگر دارای اختلاف حقوقی باشند. ا توجه به آنکه موضوع اختلاف، مال منقول و یا غیرمنقول است؛ برای توقیف و بازداشت، با توجه به شرایط که از طریق تامین خواسته یا در راستای اجرای حکم قطعی میباشد، تفاوت هایی است؛ که عدم رعایت آن موجب بروز مشکل در رسیدگی و یا احقاق حق میگردد. درنتیجه به نکاتی که در این قسمت اشاره می شود؛ توجه لازم را داشته باشید.
شیوه توقیف و بازداشت اموال غیر منقول :
چنانچه مال موضوع دعوا غیر منقول بوده باشد؛ و خواهان دعوا بخواهد، با استفاده از ظرفیت مندرج در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنیف آن را هم زمان با طرح دعوا توقیف نماید. و جلوی نقل و انتقال آن را تا زمان صدور حکم قطعی بگیرد. راه سختی در پیش نخواهد داشت . چرا که کافی است، پلاک ثبتی ملک را به دادگاه اعلام نماید. تا دادگاه نسبت به توقیف و بازداشت آن ملک، از طریق اداره ثبت منطقه اقدام کند.
لازم به ذکر است؛ اگر پلاک ثبتی ملک را نمی دانید؛ می توانید، از دادگاه استعلام پلاک ثبتی را بگیرید. اگر پلاک ثبتی ملک مورد نظر، به نام خوانده دعوا باشد. ثبت نسبت به توقیف آن پیرو دستور دادگاه رسیدگی کننده، به دعوا اقدام مینماید. البته به شرطی که آن ملک دارای پلاک ثبتی باشد. و نیز از ملک های ثبت شده باشد. املاکی که در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت نرسیده باشند. و فاقد پلاک ثبتی باشند؛ از این طریق قابل توقیف و بازداشت نخواهند بود.
لذا اگر ملکی توقیف شد. عملاً جلوی نقل و انتقال آن گرفته خواهد شد. به بیان دیگر قابل خرید و فروش نیست. اما تغییری در محل اسقرار و محل وقوع ملک اتفاق نمی افتد. چرا که ملک جزء اموال غیرمنقول میباشد. چه زمین باشد چه آپارتمان یا باغ یا زمین کشاورزی و… .
شیوه توقیف و بازداشت اموال منقول :
اگر موضوع دعوا جزء اموال منقول باشد. شیوه توقیف و بازداشت ان با اموال غیرمنقول متفاوت میباشد. برای مثال اگر موضوع دعوا بر سر مالکیت یک خودرو است. و دادگاه حکم به توقیف آن صادر نماید. در مرحله اجرای حکم دادگاه از طریق پلیس راهور ناجا دستور توقیف فیزیکی و سندی آن را صادر می نماید. که در نتیجه این دستور خودرو مورد نظر پس از توقیف به پارکینگ منتقل میگردد. و امکان نقل و انتقال آن نمیباشد. پس خودور که جزء اموال منقول میباشد، پس از توقیف از محلی به محل دیگر انتقال میابد؛ بدون اینکه به خودرو یا محل استقرار فعلی و بعدی آن آسیب یا خسارتی وارد گردد.
نحوه انتقال اموال منقول و غیر منقول :
اصولاً نحوه انتقال مالکیت، و تشریفات نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول، با یکدیگر متفاوت میباشد. بطور مثال: نقل و انتقال خانه و زمین و آپارتمان با سند رسمی و حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، انجام میگردد. اما نقل و انتقال اکثر اموال منقول، با قولنامه عادی و مبایعه نامه صورت میگیرد. همانند خرید و فروش لباس و میز و صندلی و خیلی از خوراکی ها.
تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی :
طبق آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران، اتباع خارجی، که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی، به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی، مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می آیند. هر گاه بخواهند. در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند. باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای شامل مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران، در خارج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک، به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تحویل دهند.
الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی.
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (در صورت تغییر تابعیت).
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر کدام.
د) محل اقامت دایمی متقاضی.
مدارک مورد نیاز شامل، تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی میباشد. مراجع یاد شده، در بالا مکلف هستند. پس از دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال نمایند. گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده مراجع یاد شده، است . وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر مینماید. در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیأت وزیران، ارایه میشود. محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، قرار گرفته، باشد .
لذا وزارت کشور، با همکاری وزارت اطلاعات و مراجع نظامی و انتظامی کشور، فهرست نقاط ممنوع و یا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را، تهیه و به وزارت امور خارجه و استانداریهای اعلام مینماید.
متقاضیان مکلف هستند. ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز ،از یکی از بانکهای مجاز تحصیل و به فروشنده بپردازند. دفاتر اسناد رسمی نیز موظفند، هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال سند قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک، و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه، اعلام مینماید. ثبت ملک به نام ورثه متقاضی، نیز در دفتر املاک، منوط به رعایت مقررات این آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول، توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران میباشد.
لازم به ذکر است، در صورت عدم مراجعه ورثه، ظرف دو سال از زمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان، از انجام موارد مقرر در این آیین‌نامه، ملک مورد نظر، توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی، با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده بیع شرطی، از طریق مزایده، به فروش میرسد. و وجه حاصل از آن، پس از کسر هزینه‌ها،مالیات و عوارض قانونی در حساب خاصی، نزد خزانه داری کل، نگهداری، و سپس به ورثه یاد شده، پرداخت خواهد گردید. هر گاه ملک مزبور از طریق مزایده به فروش نرود. وزارت یاد شده مراتب را یک نوبت، در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی، و پس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی میفروشند. و وجه آن را به نحو یاد شده، در این ماده به وراث پرداخت مینماید.
شرایط تبدیل مال منقول به مال غیر منقول و بالعکس :
به طور مثال همانطور که گفتیم، مصالحی مانند سنگ، آجر، سیمان و از این دست موارد تا زمانی که در احداث بنا بکار نرفته جزو مال منقول به شمار می آیند. چرا که جابجایی آنها هیچ صدمه ای به محل آن وارد نمیکند. اما زمانی که در بنا مورد استفاده قرار بگیرد؛ برداشت آن موجب خرابی تمام یا قسمتی از بنا میگردد. و به همین جهت به آن صفت مال غیر منقول داده می شود. حال اگر از تخریب یک بنا مجموعه مصالحی به دست آمده، باشد موارد در حکم مال منقول خواهد بود.
به طور مثال برای مال غیرمنقول نیز می توان، گفت میوه های موجود بر روی درختان جزو اموال غیرمنقول است. زمانی که از درخت چیده میشوند، جزو مال منقول به شمار می آیند. محصولاتی مانند گندم و موارد مشابه نیز چنین حکمی خواهند داشت.
کلام آخر:
اموال منقول و غیر منقول جزئی از اساسی ترین دارای های ما می باشند. لذا شناخت کافی در خصوص مفهوم و باید ها و نباید های آن اهمیت زیادی در زندگی روزمره ما دارد. شرکت ایران ملک در این مطلب به بررسی این موضوعات پرداخت.
