افراد با تجربه و قدیمی و صدالبته باهوش بازار می‌دانند، که تسلط بر مباحث حقوقی و قانونی ضروری است، تا در هر بازار موفق شوند. یکی از این مباحث مهم، انواع خیارات در معاملات هستند که در معاملات املاک نیز حیاتی هستند.
معمولاً درهر معامله ای، قراردادی کتبی تنظیم می‌شود. که حقوق و حقوق دو طرف معامله را مشخص می‌کند. با این حال، در برخی مواقع یکی از طرفین ممکن است نیاز به فسخ معامله داشته باشد. و این امر فقط با استفاده از خیارات ممکن میباشد.
مفهوم خیارات در معاملات دیگر نیز وجود دارد. اما در معاملات ملکی به دلیل پیچیدگی‌های خاص و اهمیت مالی بالا، آگاهی بیشتر طرفین معامله و مشاوران املاک از این مسائل ضروری است. در غیر اینصورت، ممکن است حقوق آن‌ها تضرر کند و یا به مسائل حقوقی و قضایی وارد شوند.
تعریف و کاربرد خیارات در معاملات :
در قوانین کشور، انواع عقد یا قرارداد وجود دارند. که از نظر دوام و ماندگاری به دو عقد جایز و لازم تقسیم‌بندی می‌شوند. عقد جایز، عقدی است، که «هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را به هم بزنند» مانند عقد وکالت.
اما عقد لازم، عقدی است که «هیچ از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارد. مگر در موارد معین شده» مانند قرارداد خرید و فروش یا اجاره املاک. در این موارد، قانون به طرفین حق می‌دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند، و یکی از این دلایل همان خیارات است.
نکته مهم در خصوص انواع خیارات آن است. که خیار به دلیل جرم یکی از طرفین نیست. به این معنا نیست که یکی از دو طرف معامله جرمی انجام داده باشد. بلکه حقی است که به متعاملین داده می‌شود. تا با استناد به شواهد و مستندات قانونی از آن استفاده کنند.
برای مثال، اگر در جریان فروش یک ملک به علت پنهان کاری فروشنده در خصوص امکانات ملک، خریدار مستندات قانونی خود را استفاده کند، می‌تواند ادعای فسخ معامله را داشته باشد.
دلیل استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی :
بحث در مورد استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی موضوع پیچیده‌ای است. عبارات “اسقاط کافه خیارات” و “طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید” معمولاً در قراردادهای ملکی وجود دارند، اما طرفین می‌توانند با توافق خود برخی شروط و شروط خاص را در قرارداد تعریف کنند.
برخی از افراد معتقدند که استفاده از تمامی خیارات می‌تواند. دوام معامله را به خطر بیندازد، در حالی که دیگران این حق را به افراد تاکید می‌کنند و معتقدند که این اختیارات نباید سلب شوند.
از آنجا که معاملات ملکی اهمیت زیادی دارند. اما همچنان پیچیدگی‌های خود را دارند. توصیه می‌شود که طرفین با دقت و با توجه به نیازهای خود شروط خیارات مختلف را در قراردادهای خود بگنجانند.
این کار می‌تواند به جلوگیری از اختلافات و مشکلات در آینده کمک کند. همچنین، خیار تدلیس در معاملات ملکی می‌تواند از نیرنگ و فریب جلوگیری کند و اثبات آن می‌تواند، به فسخ معامله کمک کند.
انواع خیارات در معاملات ملکی و تجاری :
ماده 396 قانون مدنی، انواع خیارات در معاملات را به 10 دسته تقسیم کرد. که برخی از آن‌ها در معاملات ملکی به مراتب بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرند. در ادامه به توضیح هر یک از این انواع خیارات می‌پردازیم.
خیار شرط در معاملات ملکی :
خیار شرط به شرط مدت‌داری اشاره دارد، که در متن قرارداد تعیین میگردد. و به طرفین اجازه می‌دهد معامله را در صورت لزوم فسخ کنند. در قرارداد، مدت زمان این شرط باید به دقت مشخص شده باشد؛ در غیر اینصورت، قرارداد باطل میباشد.
این نوع شرط به منظور جبران ضرر طرفین معامله وجود دارد. به عبارت دیگر، اگر یکی از طرفین یا حتی هر دو آن‌ها زیانی ببینند، حق فسخ قرارداد را دارند. به عنوان مثال، ممکن است خریدار یا مستاجر ملک در قرارداد شرط کند که طرف مقابل باید تا تاریخ مشخصی برای تعمیراتی در ملک مسکونی اقدام کند؛ در غیر اینصورت، حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار شرط، برخلاف بعضی از خیارات دیگر، فوریت ندارد، به این معنا که طرفین می‌توانند در مدت زمان معین شده برای شرط، معامله را فسخ کنند. در این نوع شرط، نیازی به تایید دادگاه یا مراجع قضایی ندارد.
به عبارت دیگر، در مورد خیار شرط، دادگاه تصمیم به فسخ یا عدم فسخ قرارداد نمی‌گیرد، بلکه صرفاً حکم اجرای فسخ معامله را صادر می‌کند تا مراحل دیگری از فسخ معامله، مانند بازگرداندن مبلغ معامله و موارد مشابه، بر اساس قوانین انجام شود.
خیار غبن فاحش در معاملات ملکی :
خیار غبن فاحش به اختیار یکی از طرفین برای فسخ معامله اشاره دارد، زمانی که طرف دیگر باعث ضرر و زیان بسیار بزرگی به طرف اول شده باشد. در اینجا، غبن به معنای ضرر و زیان و فاحش به معنای آشکار و زیاد تعبیر می‌شود.
گاهی اوقات، یکی از طرفین ممکن است به دلیل عدم آگاهی از ارزش واقعی دارایی، آن را با تفاوت بسیار بزرگی نسبت به ارزش واقعی معامله کند، آیا این فرد خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا، بسته به شرایط معامله، او می‌تواند با استناد به خیار غبن فاحش اقدام به فسخ معامله کند.
باید توجه داشت که این خیار دارای شرایط خاص خود است و به راحتی قابل اثبات نیست. برای مثال، تعریف کلمه “فاحش” در قانون به طور دقیق مشخص نیست و تشخیص آن توسط مراجع قانونی نیز ممکن است پیچیده باشد.
یکی از شرایط خیار غبن، عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله است. به این معنا که تفاوت قیمت پرداختی و ارزش واقعی دارایی به گونه‌ای باید باشد که کاملاً واضح و فاحش باشد. شرط دیگر مرتبط با عدم آگاهی فرد زیان دیده از ارزش واقعی دارایی معامله‌ای است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله وجود داشته باشد.
در معاملات ملکی، خیار غبن اهمیت بالایی دارد. به طور معمول، در قراردادهای خرید و فروش و اجاره املاک، این حق به صورت پیش‌فرض اسقاط شده است. اما در صورت موافقت طرفین، آن‌ها می‌توانند این خیار را به متن قرارداد اضافه کنند.
خیار تدلیس در معاملات ملکی :
خیار تدلیس یکی از انواع خیارات در معاملات است که به ویژه در معاملات ملکی کاربرد دارد. این خیار به معنای نیرنگ و فریب یکی از طرفین معامله است، به گونه‌ای که اگر این نیرنگ و فریب وجود نداشته باشد، طرف دیگر تمایل به انجام معامله ندارد.
در صورت وجود تدلیس در معامله، طرف دیگر دارای اختیار فسخ آن است. با توجه به پیچیدگی‌های بیشتر معاملات ملکی نسبت به سایر معاملات، امکان وقوع تدلیس در آن‌ها بیشتر است.
برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس، نیاز به داشتن شواهد و مستندات کافی دارید. به منظور پیشگیری از تدلیس، توصیه می‌شود که تمام وعده‌ها و مذاکرات طرفین در خصوص ملک به صورت کتبی ثبت شود.
نکته مهم در خصوص خیار تدلیس این است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند، اما خیار تدلیس همچنان اعتبار دارد و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. این خیار به نیرنگ و فریب یکی از طرفین مرتبط است و به عنوان یک حق معاملاتی مهم باقی می‌ماند.
خیار مجلس در معاملات ملکی :
خیار مجلس به اختیاری اشاره دارد که هر یک از طرفین معامله، در زمانی که در جلسه عقد قرارداد و معامله حاضر هستند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. این حق پس از خروج از جلسه از بین می‌رود.
اگرچه مدت زمان این خیار ممکن است کوتاه باشد، اما از آنجا که جلسات معاملات ملکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند و طرفین در آن جلسات خواسته‌ها و تعهدات خود را بیان می‌کنند، احتمال وقوع این خیار بسیار وجود دارد.
تفاوت اصلی خیار مجلس با سایر خیارات این است که در این خیار نیازی به دلایل و مستندات برای فسخ قرارداد وجود ندارد و متعاملین می‌توانند قرارداد را به راحتی فسخ کنند. البته، برای این خیار هم شرایطی وجود دارد.
از جمله شروط مهم در خصوص خیار مجلس آن است که اگر هر دو طرف معامله یا حتی یکی از آن‌ها مجلس معامله را ترک کند، این خیار ناکارآمد می‌شود. با این حال، اگر طرفین مجلس را ترک کرده ولی همچنان به بحث و مذاکره در مورد معامله ادامه دهند، حق استفاده از خیار مجلس به آن‌ها باقی می‌ماند.
علاوه بر این، اگر فروشنده تصمیم به فسخ معامله با استفاده از خیار مجلس داشته باشد و خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به خریدار بازپرداخت کند. عدم بازپرداخت وجه پرداختی، ممکن است مانع از استفاده از خیار مجلس شود، زیرا بر اساس قوانین، تمایل به فسخ معامله باید با بازگرداندن وجه پرداخت شده همراه باشد.
از آنجا که خیار مجلس مرتبط به جلسه معامله است، نقش مهمی برای مشاوران املاک دارد تا فرآیند معامله را به خوبی رصد کرده و جلسه را اداره کنند تا امکان عدم فسخ معامله بیشتر شود.
اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی :
اسقاط کافه خیارات به معنای اختیار فسخ معامله توسط هر یک از طرفین با استفاده از تمامی خیارات مختلف است. این اصطلاح به معنای سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف میباشد.
در واقع، عبارت “طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید” نمایانگر این موضوع است که هر دو طرف از تمامی خیاراتی که برای فسخ معامله دارند، منصرف شده‌اند. این حالت خیار تدلیس را به هر حالتی که باقی می‌ماند جلوگیری نمی‌کند.
شرکت ایران ملک با ازتباطات قوی و دانش و آشنایی با منطقه پردیس در کنار شماست تا با خیال راحت خرید و فروش ملک را انجام دهید.
